Mer information möte 17 januari – gå in under ”För Medlemmar” sedan ”Medlemsforum
December 2023
Styrelsen har beslutat att höja avgiften för 2024
Vi vill nu förklara beslutet.
Sammanfattat:
- Styrelsen är skyldig att planera långsiktigt
- Ekonomisk översikt visar på stort behov av nya lån och avgiftshöjningar
- Planerat underhåll inkl. stambyte behöver finansieras genom avgifter och lån
- Styrelsen vill undvika alltför stora lån där framtida avgifter till stor del går till att betala räntor på lån
- Samtliga kostnader ses över och besparing görs utan att riskera brister i underhåll
- Medlemsmöte 17 januari kl. 18:30 för frågor och svar
Styrelsen uppdrag: Styrelsen är vald av medlemmarna och ska agera ansvarsfullt gentemot föreningen och måste ha en långsiktig planering av underhåll och ekonomi. Det gör vi bland annat genom en underhållsplan och en tioårig analys och prognos av föreningens ekonomi.
Långsiktig kassaflödesanalys: En uppdaterad tioårig översikt är gjord med nu kända parametrar, till exempel planerat underhåll, tidigare historik, kända taxehöjningar med mera, men också med antaganden om framtida räntor på lån, inflation och allmänna indexuppräkningar.
Planerat underhåll: Den tioåriga översikten omfattar allt planerat underhåll inom perioden, dvs stambyte, hissar och annat som ingår i föreningens underhållsplan. Styrelsen har stämmo-beslutat att alla föreningens fastigheter måste stambytas. Det är ett planerat underhåll över lång tid som medför stora kostnader och är nödvändigt då den tekniska livslängden på avlopp och trycksatt vatten nått sitt slut. Vi kommer att behöva ta stora lån för stambytets olika etapper och den ränta vi kommer att behöva betala skiljer sig väsentligt från tidigare kalkyl som gjordes 2019/2020. I slutänden behöver finansiering ske via en kombination av medlemmarnas avgifter, hyror från lokalhyresgäster och lån samt planerade kostnadsbesparingar.
Förhållande mellan lån och medlemsavgifter: Ju större lån desto större del av avgiften kommer att gå till att betala räntor på dessa lån och med resonemanget att vi hellre ”betalar till oss själva i stället för till banken” betyder det avgiftshöjning de kommande åren. Banker förutsätter att lån på sikt ska amorteras och betalas tillbaka och medlemsavgifter är en intäkt som vi själva styr över.
Nyckeltal – föreningens lån per kvm: Styrelsen vill att lånen per kvm bostad ska hållas till max cirka 10.000:-/kvm (idag 4.622:-/kvm). Överstiger det detta belopp kan det vara en nackdel för vår förening i förhållande till banker och kan komma att påverka bl.a. räntesättning vid framtida lånebehov.
Investering i våra fastigheter: Avgiftshöjning täcker även övrigt planerat underhåll utöver stambyte, samt avsättningar för oplanerade reparationer, för att hålla fastigheterna i gott skick.
Kostnadsmedvetenhet: Alla i föreningen har ett gemensamt ansvar att hålla nere kostnaderna, styrelsen ser över möjligheterna att skära i alla kostnader. Det kan betyda att till exempel underhåll som inte är nödvändigt, det vill säga sådant som inte riskerar skador eller långsiktig försämring av fastigheternas skick och värde, tas bort eller skjuts på framtiden.
Medlemsmöte: Styrelsen kommer att bjuda in till ett medlemsmöte den 17 januari kl. 18:30 på Piperska Muren för frågor och svar. Vi kommer även ge möjlighet att deltaga digitalt via länk. För digitalt deltagande krävs en mejl-adress, kontakta expeditionen och stäm av att vi har en giltig mejl-adress till dig.
______________________________________________________________________________________________
Kort summering från medlemsmötet 31 oktober
- Stamrenovering KHG 9-13 fortskrider enligt förväntan, planer för färdigställande och ekonomi görs i nuläget. Dock är tvättstugan KHG 11 försenad och öppnar 21 december. Vissa besiktningar har gjorts med få avvikelser vilket banar för en god kvalitet i utförandet.
- Gården Pipersgatan är snart färdigställd där huvudändamålet varit att få en fungerande dränering men även en mer tilltalade yta. Planeringar kommer att göras för mer grönska.
- Ekonomi, styrelsen arbetar f.n. med fastställande av budget 2024 och gör även en analys för kommande 10 åren. Faktorer som inflation, räntehöjningar, omläggning av lån, nya lån etc. beaktas och bedöms.
- Elstöd har styrelsen tidigare beslutat om och kommer att tillföras föreningen/medlemmarnas kassa, dvs. kommer att användas till kommande underhåll.
- Övrigt att rapportera från de olika arbetsgrupperna: Det pågår ett antal bygg-projekt i olika hus just nu, de flesta p.g.a. vattenskador på ledningar eller inkommande vatten från tak/terrasser. Styrelsen ser över avtal för att utvärdera kostnad och nytta. Information till medlemmar sker via hemsidan, månadsvis info på tavlor i hiss/port samt via direkt mejl .
- P.S. Kontrollera gärna era brandvarnare nu när ljus-säsongen börjat.
