De senaste åren har våra avgifter i föreningen höjts med två 2 procent per år vilket varit i nivå med – eller lite högre än – inflationen. Det senaste året har inflationen stigit kraftigt; Enligt det av Riksbanken använda KPIF (Konsumentprisindex med fast ränta) till 9,3 procent från oktober 2021 till oktober 2022. Enligt KPI (som också tar hänsyn till bolåneräntorna) var inflationen 10,9 procent under samma period.
Den höga inflationen medför bland annat att föreningens kostnader förväntas öka med
- 25% för vatten och avlopp
- 18% för hushållsavfall
- 8,1 % för värmen
Kostnaden för den gemensamma elen riskerar också att stiga kraftigt.
Därtill kommer att kostnader för ekonomisk och teknisk förvaltning, underhåll och annat också förväntas påverkas av inflationen.
Styrelsen har därför beslutat att lägga avgiftshöjningen i nivå med inflationen, alltså på 9 procent.
Positivt kassaflöde och låg genomsnittsränta
Föreningens kassaflöde har de senaste åren varit positivt vilket bidragit till att vi kunnat bygga upp en buffert för att delfinansiera den påbörjade stamrenoveringen. Det gör att behovet av nya lån blir mindre och föreningen har hittills inte behövt ta några lån alls för den stamrenovering som redan genomförts på Pipersgatan och påbörjats på Kungsholmsgatan. Dock kommer nya lån att behövas längre fram.
Styrelsen har lyckligtvis placerat nuvarande lån till fördelaktig genomsnittsränta och med mycket långa bindningstider. Det gör att vi 4 – 8 år framöver är relativt väl skyddade mot kraftiga räntehöjningar på redan ingångna lån. Nya lån som delvis kommer att finansiera stambytet kommer dock sannolikt att innebära betydligt högre räntekostnader. Se ett teoretiskt räkneexempel längst ned.
Rättvis kostnadsfördelning över åren
Bostadsrättsföreningar kan drivas med underskott och därmed möjliggöra lägre avgifter på kort sikt. Styrelsen bedömer dock att detta skulle utsätta våra medlemmar för en stor ekonomisk risk; om avgifterna hålls nere och vi istället tar upp större lån riskerar föreningen att belastas med mycket höga räntekostnader i framtiden. Det skulle också innebära ett orättvist gynnande av medlemmar med ett kortsiktigt ägarperspektiv och ett missgynnande av medlemmar med ett längre ägarperspektiv. Kostnader ska fördelas på rätt år.
Beroende av omvärlden
Styrelsen är medveten om att en så stor avgiftshöjning som 9 procent kan bli en tung ekonomisk börda för många. Det är emellertid en börda som vi just nu delar med många i samhället och i världen. Vi kan omöjligt isolera oss utan påverkas starkt av vad som händer runt omkring oss i dessa tider av kraftig inflation, räntehöjningar, klimatförändringar och krig i omvärlden.
Med vänlig hälsning, styrelsen
Räkneexempel på ränta som gäller både privata bolån och föreningens lån.
Om genomsnittsräntan för de lån man har går upp från 1,92% till 3,86% så går den upp med 1,94 procentenheter.
Men de nya kostnader man får för räntan är alltså mer än fördubblade och räntekostnaderna har gått upp med
1,94/1,92 = 101 procent.
